금리가 보증금보다 빠르게 오르고 있다

2025년 1월부터 2026년 6월까지 18개월간 용인 수지구 아파트의 평균 전세보증금은 4.80억 원에서 5.70억 원으로 0.90억 원 올랐습니다. 같은 기간 국고채 3년물 금리는 2.57%에서 3.79%로 1.22%포인트 올랐습니다. 둘 다 올랐지만, 상승의 속도가 다릅니다.

보증금 상승과 금리 상승, 같은 ‘상승’이 아니다

18개월간 0.90억 원 오른 보증금과 1.22%포인트 오른 금리를 단순히 ‘둘 다 올랐다’고 보면 안 됩니다. 한 번에 얼마나 올랐는지도 중요하지만, 어느 것이 더 빠르게 움직이는지가 더 중요하기 때문입니다. 이 둘의 관계를 추적하려면 두 지표 사이의 격차가 어떻게 변했는지를 봐야 합니다.

2025년 1월에는 아파트 보증금이 4.80억 원, 국고채 금리가 2.57%였습니다. 2026년 6월에는 보증금이 5.70억 원, 금리가 3.79%였습니다. 같은 18개월 동안 금리는 보증금보다 더 가파르게 올라갔다는 뜻입니다. 이 차이가 작은 것처럼 보일 수도 있지만, 차입 비용의 세계에서는 매우 큽니다.

격차가 축소된다는 건 금리 인상 속도가 보증금을 추격하고 있다는 신호

두 지표의 격차를 정확히 계산해보면 상황이 더 선명해집니다. 2025년 1월, 보증금 4.80억 원과 금리 2.57% 사이의 차이는 매우 컸습니다. 반면 2026년 6월, 보증금 5.70억 원과 금리 3.79% 사이의 차이는 줄어들었습니다. 이 축소가 의미하는 바는 금리 인상이 보증금 인상을 빠르게 따라가고 있다는 것입니다.

2025년 초만 해도 금리는 보증금 대비 한참 낮은 수준이었습니다. 그러나 지나간 18개월 동안 금리는 보증금 상승보다 더 빠른 페이스로 올라갔습니다. 금리가 한 번에 1% 이상 올라가는 구간이 여러 번 나타난 반면, 보증금은 한 번에 0.10억~0.20억 원 정도씩 천천히 오르내렸기 때문입니다. 이제 그 격차를 추적해야 할 이유가 분명해집니다.

보증금은 천천히, 금리는 가파르게—변곡점은 2025년 하반기

이 차이를 더 정확히 보려면 시간의 흐름을 두 구간으로 나눠 봐야 합니다. 2025년 초부터 중반까지 보증금은 4.70억 원에서 5.00억 원 사이를 오르내렸고, 금리는 2.33%에서 2.61% 사이에서 움직였습니다. 둘 다 변화하고 있었지만 속도 차이는 크지 않았습니다.

하지만 2025년 하반기부터 상황이 바뀌었습니다. 보증금은 5월부터 5.00억 원을 넘긴 후 9월까지 5.10억~5.40억 원 범위에서 천천히 올랐습니다. 반면 금리는 10월부터 본격적으로 상승하기 시작했고, 11월 이후로는 가파르게 올라갔습니다. 2025년 11월부터 2026년 6월까지 금리는 2.88%에서 3.79%로 치솟았습니다. 같은 기간 보증금은 5.50억 원에서 5.70억 원으로 오른 것과 정확히 대조됩니다.

누적되는 비용, 한 번의 계약료—주거비의 성질이 달라졌다

이제 문제의 핵심이 보입니다. 보증금과 금리는 모두 올랐지만, 그것이 임차인에게 주는 부담의 성질이 완전히 다릅니다. 보증금은 전세 계약을 갱신할 때 한 번만 올라갑니다. 계약금을 정하는 순간 그 보증금은 고정됩니다. 반면 금리는 대출을 받은 그 날부터 매달 누적되는 비용입니다.

국고채 3년물은 일반 주택담보대출의 기준이 되는 시장금리와 밀접하게 연동됩니다. 이 금리가 올랐다는 것은 같은 보증금을 대출받더라도 내야 할 이자가 늘어났다는 뜻입니다. 2025년 1월과 2026년 6월 사이의 금리 격차 1.22%포인트는 대출 기간 내내 누적되므로, 실제 주거비 부담은 보증금 상승만으로는 설명할 수 없게 되었습니다.

전세 갱신을 앞두고 살펴봐야 할 새로운 계산

전세 계약 갱신을 앞두고 있다면, 보증금 숫자만으로는 부족합니다. 보증금이 얼마나 올랐는지뿐 아니라, 그 금액을 대출받을 때 금리가 얼마인지를 함께 계산해야 합니다. 2025년 초에는 2.57% 수준이던 금리가 지금은 3.79%입니다. 0.90억 원 올라간 보증금도 무겁지만, 그 금액을 1.22%포인트 더 높은 금리로 대출받는 것도 함께 감당해야 합니다.

예를 들어 5억 원을 전세로 받아야 하는 임차인이라면, 과거보다 높은 보증금을 협상하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 계약서를 들고 금리 인상분을 따로 계산해봐야 합니다. 금리가 1%포인트만 올라도 3년간 대출받는 동안 매달의 이자 부담이 실질적으로 늘어나기 때문입니다. 같은 보증금이라도 언제 계약을 갱신하느냐에 따라 실제 주거비가 달라지는 시대가 온 것입니다.

자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS

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