목차
집주인이 전세를 반전세나 월세로 돌리자고 제안하면, 기존 전세금 중 얼마를 보증금으로 남기고 얼마를 월세로 돌릴지 애매하게 느껴지실 거예요. 이 기준을 제대로 세워두지 않으면 나중에 분쟁이 생기기 쉽습니다.
전환 과정에서 숫자만 오가고 기준이 없는 경우가 많습니다
전세를 월세로 바꿀 때 보통 집주인과 세입자가 구두로 ‘보증금 얼마, 월세 얼마’를 정하고 끝내는 경우가 많습니다. 하지만 이 과정에서 기존 전세금이 어떻게 쪼개지는지, 그 근거가 무엇인지는 흐지부지 넘어가기 쉽습니다.
보증금을 낮추고 월세를 올리면 당장 목돈 부담은 줄지만, 매달 나가는 돈이 늘어납니다. 반대로 보증금을 최대한 유지하면 월세 부담은 적지만 목돈이 묶이게 됩니다. 이 균형을 어떻게 잡을지가 핵심입니다.
전환 비율은 ‘전월세전환율’이라는 기준으로 계산합니다
전세 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율을 전월세전환율이라고 부릅니다. 이는 보증금 차액에 일정 비율을 곱해 월세를 산정하는 방식인데, 이 비율에는 상한선이 법으로 정해져 있습니다.
구체적인 전환율 수치는 해마다 또는 지역 상황에 따라 바뀔 수 있으므로, 이 글에서 숫자를 단정하지 않겠습니다. 국토교통부나 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지에서 현재 적용되는 전환율 기준을 꼭 확인하세요.
중요한 것은 집주인이 제시한 월세가 이 상한선을 넘는지 직접 계산해보는 습관입니다. 계산기를 돌려보면 생각보다 터무니없는 조건을 걸러낼 수 있습니다.
보증금을 얼마나 남길지는 ‘반환 안정성’부터 따져야 합니다
보증금을 낮게 유지하면 월세 전환 시 당장 손에 쥐는 돈은 늘어나지만, 계약 종료 후 돌려받을 보증금 자체도 적어집니다. 즉 집주인이 돈을 돌려주지 못할 위험에 대한 안전판이 줄어든다는 뜻입니다.
그래서 보증금 분류를 정할 때는 단순히 ‘월세를 얼마로 낮출까’가 아니라, ‘이 보증금으로 내가 안심할 수 있는가’를 함께 따져야 합니다. 등기사항증명서를 통해 집에 걸린 근저당이나 다른 채권이 얼마나 되는지 확인하는 게 먼저입니다.
보증금이 낮아지더라도 전세보증금반환보증 가입 여부나 조건이 달라질 수 있으니, 주택도시보증공사 등 보증기관에서 상담받아보는 것도 방법입니다.
계약서에 전환 근거를 명확히 남기는 것이 분쟁을 막습니다
보증금과 월세를 다시 정할 때는 반드시 기존 전세 계약을 종료하고 새 계약서를 쓰거나, 기존 계약서에 변경 특약을 명시해야 합니다. 구두로만 합의하면 나중에 ‘그런 말 한 적 없다’는 다툼이 생길 수 있습니다.
계약서에는 기존 전세금, 전환 후 보증금, 월세액, 적용한 전환율, 전환 시점을 구체적으로 적어두세요. 숫자 산출 근거가 남아 있으면 추후 분쟁조정위원회에 문의할 때도 훨씬 수월합니다.
또한 확정일자를 새로 받아야 하는지, 기존 확정일자가 유지되는지도 헷갈리기 쉬운 부분이니 주민센터나 관할 등기소에 직접 문의해 확인하세요.
내 상황에 맞는 비율인지 직접 비교해보세요
같은 집이라도 세입자의 자금 사정에 따라 유리한 전환 비율이 다릅니다. 목돈을 다른 곳에 써야 할 계획이 있다면 보증금을 낮추는 쪽이, 매달 현금 흐름이 빠듯하다면 보증금을 최대한 유지하는 쪽이 맞을 수 있습니다.
결정하기 전에 집주인이 제시한 조건과 법정 상한 전환율로 계산한 조건을 나란히 비교해보세요. 차이가 크다면 협상의 여지가 있다는 뜻입니다.
오늘 할 일은 간단합니다. 등기사항증명서로 집 상태를 확인하고, 전월세전환율 현재 기준을 찾아보고, 집주인이 제시한 조건을 직접 계산해 비교한 뒤 계약서에 조건을 명확히 남기는 것입니다.
오늘 할 일
- 등기사항증명서로 권리관계 확인하기
- 현재 전월세전환율 기준 찾아보기
- 집주인 제시 조건 직접 계산해보기
- 계약서에 전환 근거 명시하기
- 확정일자 유지 여부 문의하기
자주 묻는 질문
전환율 상한을 넘겨 월세를 요구받으면 어떻게 하나요
상한을 넘는 월세는 초과분에 대해 조정을 요구할 수 있습니다. 구체적인 절차와 기준은 주택임대차분쟁조정위원회에 문의해 확인하세요.
보증금을 줄이면 전세보증금반환보증도 다시 가입해야 하나요
보증금 액수가 바뀌면 보증 조건도 달라질 수 있어 재가입 여부를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사에 변경 계약 내용을 가지고 직접 상담받으시길 권합니다.
기존 확정일자가 전환 후에도 그대로 유지되나요
계약 변경 방식에 따라 유지 여부가 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 관할 주민센터나 등기소에 변경 계약서를 가지고 문의하는 것이 정확합니다.
신청·조회 바로가기
공식 사이트로 연결됩니다. 신청 조건과 금액은 기관 안내를 확인하세요.
※ 참고 자료로 작성한 글입니다. 중요한 결정 전에는 담당 기관이나 전문가와 상의하세요.
함께 보면 좋은 글
- 금리는 1.17%p 내렸는데, 양주 아파트는 왜 3억원에 박혀 있나
- 용인 처인구 오피스텔, 2024년까지 안정적이다 2025년부터 요동친다
- 금리는 48% 올랐는데 과천 아파트는 27%만 올랐다