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계약 갱신을 앞두고 집주인이 ‘보증금 일부를 월세로 돌리자’고 제안하면 당황스럽습니다. 얼마를 월세로 받아도 되는지 기준이 있다는 걸 아는 것과 모르는 것은 협상에서 큰 차이를 만듭니다.
집주인 요구만으로는 전세를 월세로 바꿀 수 없어요
계약갱신청구권을 행사해 계약을 연장하는 경우, 법은 이를 ‘전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것’으로 봅니다. 즉 보증금과 월세 구성을 바꾸는 건 계약 조건을 바꾸는 일이라, 집주인이 일방적으로 요구할 수 없습니다.
임차인이 동의해야만 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 수 있습니다. 동의하지 않는다면 기존 조건 그대로 갱신을 요구할 권리가 임차인에게 있습니다.
다만 임차인이 동의해서 전환을 받아들이는 경우에도, 아무 금액이나 월세로 정할 수 있는 건 아닙니다. 이때부터 ‘법정 전환율’이라는 상한 기준이 적용됩니다.
월세로 바꿀 때 적용하는 ‘법정 전환율’은 정해진 공식이 있어요
주택임대차보호법과 그 시행령은 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정해 두고 있습니다. 전환되는 금액에 곱하는 비율은 ‘10%’와 ‘한국은행 기준금리에 시행령이 정한 비율을 더한 값’ 중 더 낮은 쪽입니다.
둘 중 낮은 쪽을 고르는 이유는 금리가 낮을 때는 금리 연동 비율이, 금리가 높을 때는 10%라는 고정 상한이 임차인을 보호하도록 설계됐기 때문입니다.
여기서 중요한 건 ‘기준금리에 더하는 비율’ 자체가 법 개정으로 바뀐 적이 있다는 점입니다. 실제로 2020년 시행령 개정으로 가산 비율이 조정된 사례가 있었습니다.
공식에 들어가는 숫자는 바뀔 수 있으니 계산 전에 매번 확인하세요
법정 전환율 공식은 고정된 수식이 아니라, 그 안에 들어가는 ‘한국은행 기준금리’와 ‘시행령이 정한 가산 비율’ 두 숫자가 각각 바뀔 수 있는 구조입니다.
한국은행 기준금리는 한국은행이 수시로 고시하므로, 현재 적용되는 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 직접 확인하는 것이 정확합니다.
가산 비율과 10%라는 상한 자체가 바뀌었는지는 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 시행령 최신 조문을 검색해 확인하세요. 블로그나 뉴스 기사의 예전 숫자를 그대로 믿으면 틀릴 수 있습니다.
계산이 애매하면 각 지역의 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단에 문의해 실제 적용 가능한 비율을 확인받는 것도 방법입니다.
계산은 보증금 전체가 아니라 ‘전환되는 금액’에만 적용돼요
법정 전환율은 기존 보증금 전체에 곱하는 게 아니라, 월세로 바꾸기로 한 부분, 즉 줄어드는 보증금 금액에만 적용됩니다.
예를 들어 보증금 전체 중 일부만 월세로 돌린다면, 그 줄어드는 만큼의 금액에 전환율을 곱한 값이 연간 월세 상한이 되고, 이를 12로 나누면 월 상한액이 나옵니다.
이 상한선은 ‘넘을 수 없는 선’이지 ‘반드시 맞춰야 하는 금액’은 아닙니다. 협상을 통해 더 낮은 월세로 합의하는 것은 당연히 가능합니다.
전환 후에는 보증금 반환보증 가입 내용도 다시 점검하세요
보증금 일부가 월세로 바뀌면 남은 보증금 액수 자체가 달라집니다. 이미 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증 대상 금액이 변경된 계약 내용과 맞는지 다시 확인해야 합니다.
보증 가입 여부와 변경 가능 여부는 주택도시보증공사(HUG)에 문의하거나 해당 기관 사이트에서 확인하세요. 계약서상 보증금 액수와 보증 증권의 금액이 다르면 추후 분쟁의 원인이 됩니다.
전환 계약서를 다시 쓸 때는 등기사항증명서상 권리관계도 함께 확인해두면, 나중에 집이 팔리거나 경매에 넘어갔을 때 보증금을 지키는 데 도움이 됩니다.
오늘 할 일: 숫자부터 공식처에서 확인하세요
집주인의 전환 제안을 받았다면, 협상 테이블에 앉기 전에 오늘 할 수 있는 일이 있습니다. 감정적인 대응보다 기준을 먼저 확인하는 쪽이 결과적으로 더 유리한 협상을 만듭니다.
한국은행에서 현재 기준금리를, 국가법령정보센터에서 현재 시행령상 가산 비율과 10% 상한 규정을 직접 찾아 메모해두세요. 이 두 숫자만 있으면 전환 가능한 월세 상한을 스스로 계산할 수 있습니다.
확신이 서지 않으면 바로 계약서에 서명하지 말고, 주택임대차분쟁조정위원회나 지자체 상담 창구에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.
오늘 할 일
- 한국은행에서 현재 기준금리 확인하기
- 국가법령정보센터에서 시행령 가산율 확인하기
- 전환 대상 보증금 액수 따로 계산해보기
- HUG에 반환보증 변경 가능 여부 문의하기
- 분쟁조정위원회 상담 창구 번호 저장하기
자주 묻는 질문
계약 중간에 집주인이 전환을 요구하는데, 거부하면 쫓겨나나요?
계약갱신청구권 행사 중인 임대차는 동일 조건으로 보므로 전환에 동의하지 않아도 갱신 자체가 거부되지 않습니다. 다만 개별 사정에 따라 분쟁이 생길 수 있으니 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해보세요.
상가를 임차하고 있는데도 같은 전환율 공식이 적용되나요?
상가건물은 주택과 다른 법률과 시행령의 적용을 받아 가산율과 상한이 다를 수 있습니다. 상가임대차보호법 시행령을 국가법령정보센터에서 별도로 확인하세요.
이미 예전 전환율로 계약서를 쓴 경우 소급 적용되나요?
시행령 개정 시 기존 계약에 소급 적용되는지는 개정 부칙에 따라 다르게 정해진 사례가 있었습니다. 현재 적용 여부는 국가법령정보센터의 해당 시행령 부칙과 국토교통부 안내자료로 확인하는 것이 정확합니다.
확인한 공식 자료
- 국토교통부(정책브리핑) — 계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환은 임차인 동의 없이는 불가하며, 동의 시 주택임대차보호법 제7조의2의 법정 전환율이 적용된다
- 국토교통부(정책브리핑) — 법정 전환율은 보증금 전환 금액에 ‘10%’와 ‘기준금리+3.5%(2020년 개정 전)’ 중 낮은 비율을 곱해 산정한다
- 국토교통부 — 2020년 시행령 개정으로 법정 월차임 전환율 산정공식이 ‘기준금리+3.5%’에서 ‘기준금리+2.0%’로 조정됐다
- 연합뉴스(보건복지부 복지뉴스 재게재) — 법정 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용되고, 월세를 전세로 바꿀 때는 시장 전환율을 참고해 협의한다
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※ 참고 자료로 작성한 글입니다. 중요한 결정 전에는 담당 기관이나 전문가와 상의하세요.