금리가 42% 올라도 전세보증금은 7.8%만 올랐다

2024년 12월부터 2026년 5월까지 국고채 3년물은 2.59%에서 3.68%로 1.1% 포인트나 올랐습니다. 그런데 같은 기간 동작구 아파트 평균 전세보증금은 6.4억원에서 6.9억원으로 고작 0.5억원만 상승했습니다. 금리와 보증금, 왜 이렇게 다른 속도로 움직이는 걸까요?

금리는 가팔라지만 보증금은 완만하게

지난 18개월간 금리와 보증금의 움직임이 완전히 달랐습니다. 국고채 3년물은 2.59%에서 3.68%로 올랐는데, 이는 42% 오른 셈입니다. 그 사이 동작구 아파트 평균 전세보증금은 6.4억원에서 6.9억원으로 7.8% 오른 데 그쳤습니다. 금리가 올라간다고 해서 집을 구하는 사람의 주머니가 함께 깊어지는 것은 아니라는 뜻일까요?

경제학 교과서라면 이 둘은 같은 리듬으로 춤을 춰야 합니다. 전세는 본질적으로 무이자 대출이기 때문입니다. 임대인이 보증금이라는 이름으로 빌린 돈을 시장금리가 오르는 동안 무이자로 묵혀둘 리 없거든요. 금리가 올라가면 전세보증금도 그 차이를 보상하기 위해 올라가야 합니다. 그런데 격차가 좁혀지고 있습니다.

금리 상승폭의 절반도 채우지 못한 보증금 인상

격차를 구체적으로 들여다보면 더 명확해집니다. 2024년 12월 국고채 3년물 2.59%에 비해 전세보증금 6.4억원은 -3.81억원이라는 차이를 가지고 있었습니다. 1년 반 뒤인 2026년 5월, 국고채는 3.68%로 올랐지만 전세보증금은 6.9억원에 불과합니다. 이제 격차는 -3.22억원으로 좁혀졌습니다. 금리가 1.09% 포인트 오른 것에 비해 보증금은 고작 0.59억원만 올라서 격차를 줄인 것입니다.

이것은 금리 상승폭의 절반도 채우지 못한 수치입니다. 마치 물가가 10% 올랐는데 월급은 5%만 인상된 것처럼, 시장 신호와 실제 계약 가격이 어긋나고 있다는 신호입니다.

초반의 혼란에서 후반의 경직까지

이 격차의 축소 과정을 시간 순서대로 따라가면 시장의 적응 패턴이 드러납니다. 처음엔 혼란스러웠습니다. 2025년 2월 전세보증금이 6.1억원까지 떨어졌거든요. 당시 국고채는 2.61%였으니, 금리 인상 초기 임차인들의 수요가 위축되면서 보증금이 내려간 겁니다. 그 뒤 2025년 5월부터 회복세를 보이며 6.3억원까지 올라갔습니다.

하지만 2025년 10월 이후가 문제입니다. 이 시점부터 국고채는 2.60%에서 2026년 5월 3.68%로 1.08% 포인트나 급등했습니다. 그 동안 전세보증금은 6.8억원에서 6.9억원으로 0.1억원만 올랐습니다. 금리 급등기에 보증금은 얼어붙은 것처럼 움직이지 않았습니다.

금리 신호가 시장에 온전히 전이되지 않고 있다

왜 이런 일이 일어날까요? 가장 합리적인 해석은 이렇습니다. 이미 많은 임차인이 금리 상승으로 인한 대출금리 부담에 움직일 여지가 없거나, 전세 자체를 포기하고 월세로 눈을 돌리고 있다는 뜻입니다. 임대인이 아무리 보증금을 올리고 싶어도 수요자가 감당할 수 없으면 시장은 자동으로 조정됩니다.

이것은 한 번의 조정이 아니라 지속적 추세입니다. 초기 격차 -3.81억원이 최종 -3.22억원으로 꾸준히 축소되어온 것이 증거입니다. 2026년 4월과 5월을 보면 더욱 선명해집니다. 이 두 달 사이 국고채는 3.41%에서 3.68%로 올라 0.269% 포인트를 상승했지만, 보증금은 6.7억원에서 6.9억원으로 0.2억원만 올랐습니다. 금리 상승폭이 보증금 상승폭의 13배였습니다.

갱신 시점에 현실이 보일 것이다

이것이 무엇을 의미하는지는 명확합니다. 금리가 올라도 전세보증금이 충분히 올라가지 않는다는 것은, 앞으로 전세의 실질 수익성이 떨어진다는 뜻입니다. 임대인 입장에서는 돈을 빌린 것이나 마찬가지인데 수익은 영 늘지 않는 상황이 옵니다. 반대로 임차인 입장에서는, 금리가 오를 때마다 월세로 전환할 생각을 하게 됩니다.

현재 전세 계약자에게는 갱신 시점이 분기점이 될 것 같습니다. 이전처럼 금리만큼 보증금이 올라가기를 기대하면 안 된다는 뜻입니다. 기간 중 가장 최근인 2026년 5월 국고채는 3.68%까지 올랐고, 한국은행에 따르면 이후에도 기준금리 인상이 이어졌습니다. 보증금이 뒤처지는 환경에서 갱신 계약을 앞두고 있다면, 월세 전환과 전세 지속 사이의 손익분기점을 미리 계산해두는 것이 현명할 수 있습니다.

금리 인상기 전세의 미래는 수요자 몫이다

결론은 단순합니다. 금리가 오를 때 전세보증금은 시장의 공급자가 원하는 수준으로 올라가지 않습니다. 대신 수요자의 한계가 반영되는 것입니다. 수요가 없으면 공급도 가격을 높일 수 없기 때문입니다.

앞으로 전세 계약을 생각 중이라면, 과거 관례처럼 금리 인상을 자동으로 보증금 인상으로 받아들일 준비는 하지 않는 게 좋습니다. 금리는 계속 오르는데 보증금은 서서히만 따라가는 환경에서, 임차인이 할 수 있는 최선은 매달 갱신 시점마다 시장 상황을 직접 읽고 판단하는 것입니다. 차이가 누적되면 눈에 띄는 부담으로 돌아옵니다.

자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS

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